Argen­ti­na. Con la ausen­cia de la opo­si­ción, el Sena­do apro­bó la nue­va ley de alquileres

Por Veró­ni­ca Benaim 11 de Junio de 2020 

El blo­que de Jun­tos por el Cam­bio se retiró
cuan­do la ini­cia­ti­va comen­zó a tra­tar­se argu­men­tan­do que «rom­pía los
acuer­dos» alcan­za­dos entre las fuer­zas polí­ti­cas. El pro­yec­to se votó
sin modi­fi­ca­cio­nes así que ya es ley. 

Con cru­ces cada vez más pro­fun­dos entre opo­si­to­res y
ofi­cia­lis­tas se reali­zó la cuar­ta sesión remo­ta en el Sena­do de la
Nación en la que el Fren­te de Todos con­vir­tió en ley un pro­yec­to que
sig­ni­fi­ca­ba una deu­da his­tó­ri­ca para 9 millo­nes de per­so­nas que alquilan
su vivien­da en el país. Tras un nue­vo «aban­dono vir­tual” del
inter­blo­que Jun­tos por el Cam­bio, la ini­cia­ti­va – que nece­si­ta­ba de la
mayo­ría sim­ple para poder ser ley, ya que con­ta­ba con dic­ta­men favorable
de la Comi­sión de Legis­la­ción Gene­ral- obtu­vo 41 posi­ti­vos aportados
por el ofi­cia­lis­mo. Entre otras cosas, la ley esta­ble­ce que los
con­tra­tos de loca­ción serán por tres años, que los aumen­tos sólo podrán
ser anua­les y con índi­ce que inclui­rá la infla­ción y el pro­me­dio de los
aumen­tos salariales. 

El espa­cio que lide­ra Luis Nai­de­noff había
anti­ci­pa­do que no iba a par­ti­ci­par de la vota­ción del pro­yec­to que le
da un nue­vo mar­co legal a la rela­ción entre inqui­li­nos y loca­ta­rios. El
blo­que opo­si­tor había con­si­de­rar­lo que era “un pro­yec­to que está fuera
de lo que se había acor­da­do” tra­tar en las sesio­nes remo­tas en el marco
de la pan­de­mia por covid19.

Fue la sena­do­ra del
ofi­cia­lis­mo Ana Almi­rón quien expli­có el pro­yec­to en el
recin­to. “Tenien­do en vigen­cia el decre­to pre­si­den­cial 320 dón­de se
pro­rro­gan los con­tra­tos y se sus­pen­den los des­alo­jos, aún siguen
habien­do abu­sos para nues­tros inqui­li­nos y des­alo­jos violentos,
per­ju­di­can­do a la par­te más vul­ne­ra­ble, que son los inquilinos»,
sos­tu­vo la titu­lar de la Comi­sión de Legis­la­ción Gene­ral. Almirón
agre­gó: “Hoy esta­mos modi­fi­can­do lo que tie­ne que ver con el Código
Civil y Comer­cial de la Nación en mate­ria de loca­cio­nes, logran­do con
ello un equi­li­brio entre loca­ta­rio y loca­dor, y pro­te­gien­do al
inquilino».

Por
su par­te, la auto­ra del tex­to ori­gi­nal en 2016, la rio­ne­gri­na Silvia
Gar­cía Larra­bu­ru, recor­dó que la ini­cia­ti­va «fue cajo­nea­da duran­te toda
la ges­tión del expre­si­den­te Mau­ri­cio Macri». «Hay más de 9 millo­nes de
fami­lias que están espe­ran­do que san­cio­ne­mos esta legis­la­ción y lo vamos
a hacer en nues­tro gobierno. Vamos a legis­lar para ampliar
derechos»,agregó.

A su turno, el pre­si­den­te del blo­que del Frente
de Todos, José Mayans, apun­tó nue­va­men­te con­tra los legis­la­do­res de
Jun­tos por el Cam­bio: “Cómo se pue­den negar al tra­ta­mien­to de estos
temas que hacen a la cues­tión de la emer­gen­cia, al mane­jo del Estado.
¿Qué quie­ren que espe­re­mos? ¿Qué pase está pan­de­mia que cada vez está
más difí­cil en la Ciu­dad de Bue­nos Aires? No se pue­de ser tan mez­quino y
des­po­tri­car el tra­ba­jo del par­la­men­to”. “Tie­nen la estra­te­gia de un
rela­to lleno de men­ti­ras y obs­truc­ción”, agre­gó el formoseño.

Las crí­ti­cas de la oposición. 

La
sesión comen­zó con un pedi­do de cues­tión de pri­vi­le­gio de la senadora
cor­do­be­sa Lau­ra Rodrí­guez Macha­do, del PRO, quien cul­pó a la presidenta
del Sena­do, Cris­ti­na Fer­nán­dez, por rom­per un acuer­do político
alcan­za­do entre los sena­do­res nacio­na­les para que en las sesio­nes a
dis­tan­cia se deba­tan úni­ca­men­te asun­tos rela­cio­na­dos con la emergencia
sani­ta­ria por la pan­de­mia. Rodrí­guez Macha­do, que es una de las pocas
que par­ti­ci­pa de mane­ra pre­sen­cial den­tro del recin­to por ser
vice­pre­si­den­ta segun­da de la Cáma­ra, apro­ve­chó la oca­sión para leer un
artícu­lo del decre­to fir­ma­do por titu­lar de la Cáma­ra Alta en el que se
esta­ble­cía: «El regla­men­to de las sesio­nes vir­tua­les aco­ta los temas a
tra­tar a temá­ti­cas rela­cio­na­das con la Covid-19». La sena­do­ra, que suele
estar en la Cáma­ra con un tapa­bo­cas ama­ri­llos, mani­fes­tó: «Si no
res­pe­ta­mos las nor­mas que noso­tros mis­mos nos damos qué pode­mos pedir
que se res­pe­te al res­to de las ins­ti­tu­cio­nes». Ante el plan­teo, al que
se suma­ron dis­tin­tos opo­si­to­res, Cris­ti­na deci­dió no res­pon­der y
con­ti­nuar con la sesión.

Des­pués de una lis­ta de 21 ora­do­res, la
opo­si­ción acom­pa­ñó la vota­ción – tam­bién por una­ni­mi­dad– del proyecto
de ley que esta­ble­ce una modi­fi­ca­ción en el artícu­lo 19 de la ley 26.206
para incor­po­rar la edu­ca­ción a dis­tan­cia para meno­res de 18 años en
casos excep­cio­na­les. Al momen­to de defen­der su pro­yec­to, el senador
Oscar Parri­lli lamen­tó que los inte­gran­tes de la opo­si­ción se hayan
reti­ra­do para dar el deba­te. «Recla­man y des­pués se van. La ver­dad que
es lamen­ta­ble la acti­tud que están teniendo”.

La ini­cia­ti­va del
neu­quino dis­po­ne sus­pen­der por 180 días la cons­ti­tu­ción e ins­crip­ción de
Socie­da­des por Accio­nes Sim­pli­fi­ca­das (SAS) regu­la­do en el Títu­lo III
de la Ley 27.349 (apo­yo al capi­tal empren­de­dor) y otras cuestiones
cone­xas. Con la apro­ba­ción en el Sena­do, giró a la Cáma­ra de Diputados
que pre­si­de Ser­gio Massa.

Los prin­ci­pa­les pun­tos de la nue­va ley de alquileres.

*Pla­zo míni­mo: se amplía a tres años, con las excep­cio­nes del artícu­lo 1199 del Códi­go Civil y Comer­cial de la Nación.

*Expen­sas:
que­dan a car­go del loca­ta­rio aque­llas que deri­ven de gas­tos habituales,
es decir, vin­cu­la­dos a los ser­vi­cios nor­ma­les y per­ma­nen­tes a su
dis­po­si­ción. Las expen­sas extra­or­di­na­rias debe pagar­las el locador.

*Com­pen­sa­ción
de pleno dere­cho: los gas­tos a car­go del loca­dor pue­den ser compensados
por el loca­ta­rio con el impor­te de los alqui­le­res, pre­via notificación
fehaciente.

*Inter­me­dia­ción: solo pue­de estar a car­go de un pro­fe­sio­nal matri­cu­la­do para el corre­ta­je inmobiliario.

*Garan­tía:
el loca­ta­rio debe pro­po­ner al menos dos alter­na­ti­vas entre títu­lo de
pro­pie­dad inmue­ble, aval ban­ca­rio, segu­ro de cau­ción, fian­za o garantía
per­so­nal del loca­ta­rio (reci­bo de suel­do, cer­ti­fi­ca­do de ingresos).

*Valor
de la garan­tía: el loca­dor no pue­de reque­rir UNA garan­tía que supere el
equi­va­len­te a cin­co veces el valor men­sual de la loca­ción, sal­vo el
caso de que la garan­tía sea de ingre­sos, en cuyo caso pue­de ele­var­se a
diez veces.

*Ajus­tes: en la fija­ción del valor de los alquileres
solo se admi­ten ajus­tes anua­les. Los ajus­tes deben seguir un índice
con­for­ma­do en par­tes igua­les por la infla­ción y el RIPTE (índi­ce de
aumen­to sala­rial pro­me­dio de los tra­ba­ja­do­res estables).

*AFIP: se esta­ble­ce la obli­ga­to­rie­dad de decla­rar los con­tra­tos de loca­ción ante la AFIP.

*Pro­gra­ma
Nacio­nal de Alqui­ler Social: se esta­ble­ce su crea­ción para la adopción
de medi­das que faci­li­ten el acce­so a la vivien­da dig­na en alquiler
median­te con­tra­ta­ción for­mal, con espe­cial con­si­de­ra­ción de las personas
en situa­ción de vio­len­cia de géne­ro, la regu­la­ción de la acti­vi­dad de
las enti­da­des que otor­gan garan­tías de fian­za o segu­ros de cau­ción, la
pro­mo­ción de un segu­ro obli­ga­to­rio para cubrir las fal­tas de pago de
alqui­le­res y las indem­ni­za­cio­nes por daños y ocu­pa­ción inde­bi­da de
inmuebles.

*Medios alter­na­ti­vos de reso­lu­ción de con­flic­tos: se
dis­po­ne el desa­rro­llo de meca­nis­mos de bajo cos­to o gra­tui­tos para la
reso­lu­ción de con­flic­tos deri­va­dos de los con­tra­tos de locación.